蚕丝美白【财富智慧】深度好文：全球房价大趋势-强哥话投资

【财富智慧】深度好文：全球房价大趋势-强哥话投资

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球近百年房价走势麒麟烟，蚕丝美白考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律新疆杂话。
摘要
不同经济体房价涨幅差异大：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。
1）1970-2017年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%，其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%，也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%ca173。
2）1970-2017年，23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%，二者相关系数为0.71侯梦瑶。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数三部分，再加上影响供求格局的住房制度，上述四方面可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。总体来看，大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象，但货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫，极端情况下可能引发经济危机王爱爱，十次危机九次地产，比如1990年代日本房地产泡沫和2007年美国次贷危机。由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快，因而本币房价涨幅较大。
3）美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显水银饰带。如果一国货币严重超发杨玉瑶，本币房价大涨不意味着美元房价大涨，在全球来看不一定具备投资价值松坡将军。比如，南非1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍，但美元房价涨幅仅为3.6倍衣柜迷藏。珍妮巴斯总的来看，1970-2017年22个经济体美元房价增长与美元GDP增长的相关系数为0.48；2010-2017年全球48个经济体的相关系数达0.8。美元房价长期走势亦可参照本币房价长期走势做相应的因素分解。
一国内部哪个区域房价涨幅最大：
人口流入的大都市圈。
1）由于人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平重生娱乐之王。英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍，远超英国整体的61倍；法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍，明显超过法国整体的22.7倍；美国纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍愿者上钩gl。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。
2）在大都市圈内部，核心区域房价涨幅显著高于其他地区。在英国剑谍演员表，1995年1月至2018年3月，内伦敦房价上涨6.4倍，大于外伦敦的4.8倍。在法国，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房价涨幅达2.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。在美国，1987-2017年，纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍，超过纽约市和纽约分区的1.41、1.43倍。在日本绝命速递，在房价见顶前五年，东京都区部房价上涨2倍，高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。
3）人口流入幅度大的地区，房价涨幅可能更大。当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区，但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶地区飞天小魔女，因而房价涨幅相对较低法师路。1975-2017年，纽约分区房价上涨9.5倍，明显低于洛杉矶分区的13.9倍。日本东京都因人口持续流入，在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹，2006-2016年累计上涨11.7%，居日本之首。
结论：大都市圈房价跑赢印钞机凌风阁，构建居住导向的中国新住房制度。
1）从全球视角看，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨，即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的政策导向大叶香荠菜。
2）房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利；长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多朱可娃传，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一草根血剑。过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年M2增长16倍，从各类资产价格表现看绝对良医，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。
3）从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。
4）构建居住导向的中国新住房制度。包括推行新增常住人口与土地供应挂钩；保持货币政策和房地产金融政策长期稳定；从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。