蕃薯【转载】我是苏州小小刚需，想留在苏州，钱包不鼓，该买哪？-苏州禹洲地产

【转载】我是苏州小小刚需，想留在苏州，钱包不鼓，该买哪？-苏州禹洲地产

无能为力的心酸。
01 刚需的门槛
今年3月份，写过一篇苏州主城中环沿线，将再无2w以下房子的文章，当时罗列了还在售的尾盘，现在5个月了，回头一看，几乎都清盘了。
文章底部留言被点赞最多的，“拖”，“真正的拖”。那么到底是文章在拖房价，还是刚需拖着不下手？

首次购房者开始接受长距离通勤，并接受房价上涨现实卡嘉莉女鞋 ，在过程中新的刚需低价板块会逐步形成。
曾经因看空房价，因没钱首付，因迟疑等待，那些看不上地段的房子也要卖完的时候，心中除了悔恨之外唯有再出发。
曾经中环沿线刚需盘均价1.7w左右，90㎡的总价150W，而如今单价2W以下都难寻了，总价门槛被抬高到了200W。
50w的总价差距，对于刚需来说是一个巨大的鸿沟。
从下图中8月上半个月的成交新房均价来看，只有吴江区均价在1.7W，主城区基本在2W+了，吴中区1.95W，相城区2.2W，新区2.5w，园区最高3.4W。
以一个刚需最爱的90㎡的小三房来说，除了吴江区总价还可以在150w，其他区都在200W左右了。
主城区未来还会有总价150w的刚需房吗？那么来看看2016-2017年的土拍地价，推导下未来上市价格。

数据来自克而瑞数据
02 刚需的地价
2016-2017年苏州土拍风头一时无两，关注房价的同学都深有体会，很多都是边角料地块，依然是拍出了让人惊叹的价格。
面粉贵了，面包是否好卖不知道陆立文，但一定不愿意便宜卖。
整理了2016年至今的苏州土拍，低于1w楼面价共计有20块，大部分还是无限接近1W的。
目前来看华夏心理网，这20个纯新盘，预计将会是未来苏州新房市场玄门道教，刚需准入门槛较低的机会。
高新区：2块
吴中区：4块
相城区：2块
吴江区：12块
高新区两块地位于浒通板块，距离主城区相对较近；吴中区四块地集中在临湖镇和太湖度假村，周边配套缺失岑杏贤。
相城区有两块地，一块位于禹洲招商拾鲤的隔壁，另外一块在望亭。
吴江区是低楼面价大户，不过大部分低价都集中在偏远的乡镇板块，且同里和太湖新城南板块地价也都在近一万元每平。
远郊乡镇，对于主城区的刚需来说通勤难度太大，居住可能性太低了。
其中，通安镇禹洲这块地，算是低于9000中的比较优质地段了，可以享受浒关商业配套，距离主城区也近一些。

此数据综合整理自土拍网，为2016-2018年土拍楼面价1w以下待上市楼盘。
苏州土拍真是拍的四面八方，除了东面方向，其他都拍到了和其他城市的交界处了。
来看看各区最低楼面价都在哪里：
吴江在最南的七都镇，往西南是浙江
相城在最北的北桥，再往北去是无锡
吴中区在最西南临湖，再远是太湖了
高新区在通安镇，往西有科技城咱俩换换吧，往北是相城，往东是浒关，往南是狮山。相对较好。

板块示意图
03 刚需板块
通过上一段，苏州低于1W楼面价地块可以看出，大多集中在乡镇板块，有的都到了与其他城市交界处。
乡镇盘真的是距离主城区太太太太远了九州飘渺录，到达相对较繁华的商业中心都有接近20公里以上，如果在跨区域上班，长距离的通勤半径也是很难接受的。
更多的远郊乡镇盘的客群，主要是地缘周边客户为主，姜贞羽很难承接全市的刚需溢出的购买力。
这些未来新的刚需板块中，都远离主城，刚需该如何选择？
比起行政面积，也许出行半径更能描述市民日常实际活动范围。
滴滴媒体研究院曾利用滴滴出行平台订单数据，对全国主要城市的出行半径进行“测量”，从一个侧面反映城市究竟有“多大”。
苏州的出行半径在约27.3km，也就是说苏州人出行的直线距离几乎都<27.3KM。

**注:“出行半径”的定义是，若超过90%的出行起点或终点与城市中心的距离在R公里范围内，则定义城市半径为R（单位:公里），即大多数出行活动的起终点都在城市半径R范围内。
出行半径是一个静态的直线距离，它并不能体现出城市形态、城市规划、拥堵状况等因素。
而平均通勤距离和时间则可以帮助我们融合更多的路面信息和生活体验梁紫丹，从而更好地感知一个城市到底有多大。
苏州的平均通勤半径是13.4公里，平均时间是31分钟，这是苏州人平均时间，对于刚需来说，居住地较偏鲁珀特之泪，通勤时间会大于平均时间。蕃薯

*此处是指根据打车平台上的出行数据测算的上下班通勤距离和时间，即工作日06:00-10:00和16:00-21:00期间通过滴滴顺风车和专快车来往于住宅小区和商务楼宇的订单的平均距离及时间，数据统计周期为2017年11月黄诗丹。
从苏州人通勤半径和时间来看，1w以下的楼面价的未来刚需盘中，太湖新城南和通安的二块地，是距离各大区域的核心区相对较近的。
其中通安位于浒通板块，有了中环西线的加持，出发去其他区域通勤效率最高。
通安-苏州中心 27公里
通安-狮山CBD，17公里
通安-科技城，6公里
通安-高铁新城曹央云，25公里
通安-观前街，25公里
通安-石湖， 25公里
原因在哪？在于中环的交通快捷便利性，压缩了空间距离感领主世界。
未来20个刚需新盘中，禹洲拿到的浒通板块这块地，通过中环，通达苏州各城区。
中环交通示意图
04禹洲嘉誉山
从土拍说起，2016年12月20日，禹洲竞得苏地2016-WG-73号地块，成交价19.7亿元，楼面价8865元/㎡，溢价率48%。
项目位于北新区通安真山路，中环西线与真山路交汇处，是浒通板块纯住宅地块中楼面价较低的一个盘。
东临京杭运河
西靠科技城
南邻大阳山国家生态公园

禹洲嘉誉山区位示意图
也是浒通板块招挂土地中体量较大的项目之一，占地10万方，建面约29万方，建筑面积约88-146m2，总户数2148户。
这个29万方的大型社区分为两期开发。
一期5幢高层，9幢洋房
二期14幢高层
据了解，禹洲嘉誉山首次开盘产品为高层和洋房，具体楼栋图如下。
1#、8#、12#、19#，18F高层
2#、4#、6#，11F洋房

以最终政府审批文件为准
虽然是楼面价不破万的项目，禹洲嘉誉山还是花了不少心思和成本的，首先，居住舒适度和居住品质可圈可点。
从整体布局来看，项目规划配套景观资源、智能化科技、休闲娱乐、健身跑道、儿童游乐、室外会客厅、地上地下双精装大堂......
建筑景观
整个社区采用新亚洲建筑风格设计林芳兵，三段式外立面，局部采用了卡麦石材，建筑左右对称，轮廓规整。
内部景观融入了苏州园林特色，分布社区两个出入口，两条中央景观轴+社区大门酒店式镜面水景，回家也有仪式感天魔异种。
禹洲嘉誉山景观示意图
交互社区
禹洲嘉誉山在社区打造上，将视野拓宽至业主的生活营造。比如社区内400米左右的跑道，儿童游乐场......
室外会客厅
上万平的阳光大草坪
400米左右的健康环形跑道
3-12岁儿童游乐场
全年龄段健身配套

还有全界面的物业安防管理，享受智能化关怀。
警戒系统
门禁系统
5大SMART安防系统

以上可以说是高端小区的配置了。
商业配套
周边商业不缺，可满足日常基本需求。
并享受浒关板块的大型商业配套，大润发、永旺、宜家等商圈，自驾可轻松方便到达。
浒关永旺
实用小户
目前苏州改善市场下，100平的小户型已经不多见了。
此次禹洲嘉誉山推出的洋房和高层产品主力户型都在89-99m2，户型可以说是极致，其中99平做到了3房且2卫。
洋房样板间已公开（左右滑动图片查看）。

非交付标准
89-107户型

高层样板间预计9月初公开，其中107㎡做到了四房两卫肖一鸣。（左右滑动图片查看）

从立面、景观到社区、户型，无一不是细细打磨，散发浓郁的品质感。
05值得买推荐
7月1日售楼处开放，可谓是人山人海，锣鼓喧天，里三层外三层。
禹洲嘉誉山售楼处开放
我们来看看，这个项目有哪些值得买的亮点。
现房销售
优势一：现房呈现，品质会更好，开发商口碑保障
禹洲嘉誉山浒通板块首个现房销售项目，毛坯交付，据现场实探，房屋主体已基本完工。
现房销售，房型、采光、楼间距一目了然；同时对于置换期的同学来说，可减少至少一年半到两年，租房带来的压力。
禹洲嘉誉山实景图
优势二：节省二年贷款利息，约10%
打个比方，总价150W，贷款70%约105W，利率上浮20%约5.88%，等额本息月供约6214元。
一般新房交付要二年时间。24个月的月供约15w立健亭。
现房相对于二年的期房，节省了总价10%，也就说房价打了9折。

图片：网络
中环交通优势
中环之后，对于区域距离远近，不再考量传统的直线距离，通过中环送达，远近被重新评估。
从禹洲嘉誉山-园区湖东永旺ca1589，途径中环北线、中环东线，轻松直达。
这就是：中环速度。

中环动态示意图 来源网络
从中环交通，商业配套，到现房成来说，禹洲嘉誉山是新刚需板块中值得关注的产品。

（本文转载来自房苏州）

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