庞凤仪商业地产一定有最优选址？有些店偏偏不按套路出牌...-商业见地
庞凤仪商业地产一定有最优选址？有些店偏偏不按套路出牌...-商业见地
庞凤仪
商业地产有没有最优选址？答案不是绝对的。不同规模、不同类型的购物中心对交通、周边消费环境、商业氛围均有不同的要求，品牌店的选址亦是如此。而交通、周边消费环境与商业氛围，正是购物中心及品牌店选址关注的三大重要要素。
一般而言，成功的经营对交通条件的要求体现在——交通通达性、停车条件及交通功能性（交通条件的服务对象）；周边消费市场，选址定位应当与周边消费市场的消费水平相匹配；购物中心或品牌店的消费结构与很多传统的商业有差别，尤其与批发商业之间存在典型的冲突，所以周边商业氛围成熟与否，对购物中心选址有直接影响。从上述三个因素可以看出，购物中心或品牌店项目的选址决策是一个严谨的科学判断的问题。综合来看，城市中心交通枢纽地段似乎是最优选址，所以许多开发商也选择扎堆于此。
但还有一些购物中心、品牌店，偏偏剑走偏锋，为商业地产选址提供了不一样的思路。
瀑布之上的南美奢牌酒店
Explora旗下Hotel Salto Chico
世界上的每个大洲都盛产金字塔尖的酒店奢牌：亚洲有半岛、文华东方、安曼和虹夕诺雅，欧洲有Belmond，北美有四季和丽思卡尔顿，大洋洲有Baillie Lodges，非洲有无敌奢侈的Singita和Beyond，而Explora则是让安曼、白马都倍感威胁的南美顶级酒店品牌。
Explora在南美的地位，等同于安曼之于亚欧、Singita之于非洲。其创始人Pedro Ibanez打造Explora的原因很纯粹：一是因为南美，尤其智利，有太多惊艳的美景值得人们去欣赏；二是因为美景及道路构建的美妙居所能提升旅途的整体品位。
1993年开幕、Explora最具代表性的萨尔托奇科酒店（Hotel Salto Chico），出人意料地选址于萨尔托奇科瀑布之上。Hotel Salto Chico，坐拥3英亩（约12141平方米），50间客房每一间都能让入住者欣赏摄人心魄的美景。酒店建筑外形模仿周围的群山，走向奇特的窗户和绵延的屋顶，与周围的景致完美融合，其设计风格之新潮，让人很难想象这是20多年前的产物。
Hotel Salto Chico的客房内部设计，也是一大特色。装饰风格平和温暖，所有用料、做工都足见匠心。譬如浴室内来自智利南部瓜伊特克斯群岛的柏木，这种柏木遇热、遇水会散发自然芳香，不用精油香薰，就能在人沐浴时快速享受治愈功效，卸下压力与疲惫。
前卫，但不过分乖张的营造理念，质朴而又高品位、融入当地特质的客房设计，是Explora的突出特色。对于许多崇尚简约、本真的现代人来说，他们很难拒绝Explora。
庞贝欧剧院废墟上的餐厅
意大利罗马Ristorante Da Pancrazio
拥有两千多年历史的庞贝欧剧院（Teatro di Ponpeo）废墟，因Ristorante Da Pancrazio而复活。而除了是历史建筑废墟，这里还见证了一次历史大事件——尤利乌斯·凯撒（Julius Caesar）被杀，换句话说，这里也是历史凶案现场。这样的选址，让人不得不佩服老板的脑洞和勇气。
顺着窄小的旋转楼梯走下，步入Ristorante Da Pancrazio地下室，引入眼帘的都是真实的历史遗迹：装潢古朴的内部空间，一道道圆拱撑起了浓浓的古典风情，完整地保留了原址的风格。
不止选址特别，Ristorante Da Pancrazio的菜品也不俗。餐厅的食谱，自1922年传承至今，餐厅厨师每天依据这份菜谱、融入适度的创新，为食客们烹饪出各种美味佳肴。2014年，这家餐厅还获得了TOP Choice荣誉称号。食物好吃，价格也很公道，世界各地的“吃货”们又怎么会错过？
100多米悬崖之上的酒店
巴厘岛乌布Alila Villas Uluwatu
2009年，来自新加坡的高端奢华度假村品牌Alila再访巴厘岛，在乌鲁瓦图的悬崖峭壁间，建起了一个“鸟笼”——传统巴厘岛式的发呆亭。其中一个凉亭跨出100多米高的悬崖边缘，傲视印度洋，成为游客游玩巴黎岛的必刷地标。
将当代巴厘式设计的最新潮流与本地丰厚的文化底蕴充分融合，贯彻着平和、感性、独特地域性体验，是Alila Villas Uluwatu的理念传统。能俯瞰印度洋的发呆亭，是对这一理念的最好诠释。
发呆亭内，仿旧木头的设计在为每一位客人提供便利的同时，也兼具私密性。伫立于百米悬崖之上，脚下是峭壁、白色沙滩和一望无际的蔚蓝海水。傍晚，凭栏远眺，吹着海风，欣赏海上落日，实在是惬意。
酒店大堂内，是入选全球七大性感酒店泳池之一的50米户外泳池，在这里，游人们同样能俯瞰印度洋。游泳池仿佛漂浮在空中一般，场景气势之雄浑，只是看到图片，就让人忍不住心生向往。
沙漠里的Prada Marfa
美国德克萨斯州Marfa
号称“世界最孤单”的名品店铺——Prada Marfa，由艺术家Elmgreen和Dragset，选址德州偏远小镇Marfa的沙漠公路旁设计建造。店里没有店员只有商品，不会自动售卖，像是行为艺术。虽然有冒用Prada logo的嫌疑，但由于Miuccia Prada本身也是一位十分热爱艺术的设计师，当她得知这个事情后不但没有起诉反而非常支持，并十分慷慨地挑选了新一季发布的奢华单品作为展品，陈列在这间店铺内。
据说艺术家创建这间Prada店铺的理念，是觉得现代都市人对奢侈品的追求太过盲目和浮夸，想要对此进行一种批判。Marfa小镇人少、荒凉（是恐怖片电锯杀人狂的拍摄地），与繁华的都市有着强烈的反差。
虽然得到了Prada的官方支持，这间店铺仍然命途多舛，不仅被人质疑作秀（确实不失为一场漂亮的营销）、被抢劫，甚至因为违章建筑被要求强拆，后来在艺术家和小镇人民的联合抵制下才得以心存。历经劫难，Prada Marfa反而变成了沙漠里最独特的一道风景线，许多游客甚至明星都前来“打卡”。
除此之外，还延伸出一副非常有名的画作。美剧《Gossip Girl》里Lily家墙上挂的“Prada Marfa”的牌子，指的就是这家店铺。牌子上的1837MI，指的是从纽约到Prada Marfa店铺的地球距离。
经历种种坎坷，Prada Marfa艰难保留至今。Prada负责人表示，即使有一天Prada Marfa被迫搬离了，Prada的概念店行动也不会就此停止。由此可以想见，概念店的存在对Prada还是大有裨益的。
无论是瀑布上的奢牌酒店、子弹工厂里的购物中心，还是千年废墟之上的餐厅，不难看出，商业地产的选址并不是总那么“循规蹈矩”的，但仍然有规可循：
1.突出设计感。以敏锐而独特的眼光，独树一帜的设计，抓住消费者眼球。这一点，可以学习Explora、Alila；
2.巧妙借势。借势，可分为两种——一是借原址本身“名气”，未面世就自带话题性，如澳大利亚墨尔本中心选址的子弹工厂，意大利罗马Ristorante Da Pancrazio选址庞贝欧剧院废墟；
二可借在地风貌之势，譬如建筑于百米悬崖之上的Alila Villas Uluwatu，即便没能亲身前往，也能让人心生向往；
3.不妨给自己贴上标签。信息大爆炸时代，想要出名已经不那么容易，标新立异的方式虽然不少，但是真正能契合自身诉求并广为人知的并不多见。Prada Marfa初衷虽不是为了宣传Prada，但却收到了长远而积极的广告效益。
无论哪一种做法，其背后往往是独出心裁的设计理念、精准的客户需求洞察，所以即便超脱常规，却仍然收获了无数“寻常人”的喜爱与追捧。既然世界需要打破常规的勇气和不拘一格的“脑洞”，为什么不去满足它呢？
文章来源：RET睿意德
只在于分享，不做任何商业用途。