庞凤仪商铺？伤铺？系列报道1：社区商圈的小确幸＆小确丧-贵州都市报

庞凤仪商铺？伤铺？系列报道1：社区商圈的小确幸＆小确丧-贵州都市报

庞凤仪
商业房地产，也被人或广义、或狭义、总之朗朗上口地称作“商铺”。在策划“商铺”主题之时，小编认真地研习了一下“商铺”的类型。
从业态上分类，有Shopping mall、百货购物中心、综合商超等等；从商业项目上分类，有商务型商业、专业型商业以及社区型商业。
然而，这一次，小编打算打破这些高大上的分类标准，按照都市人生活的轨迹重新分个类，划个圈。接下来，我们将用4期的时间，严肃认真地聊聊社区商圈、校区商圈、Shopping mall以及有贵阳特色的天桥、地下通道的商业故事。

“互联网时代，大到房产、家具、家电，小到柴米油盐，你都可以网购。你大可以不用逛街，但你一定要回家！”车依依有着20多年的商铺投资经历，在聊到社区商铺时，她这么说。
不错，社区就是都市人的家以及家的外延，社区容纳了每一个人生活的形态、轨迹。从某种意义上讲，社区商圈也就是社区居住群体生活爱好、水平以及形态的综合印象。
那些或难租、或易租的商铺，那些涨了租或者降了租的屋主，那些生意兴隆或者门庭冷淡的创客，他们的故事就是社区商铺的小确幸和小确丧。
建筑设计师张津：从业12年，社区商业少了一半

商铺，在建筑设计师张津嘴里有另外一个表述，社区商业用地。他说，社区商业用地有着明文规定的比例。在他从业的12年间，参与设计的楼盘中，商业用地比例最高的一个是10%，那大约是七年前。之后，商业用地比例或有减少，直至近两年，他参与的楼盘设计，商业用地比例在4-5%之间。
不仅商铺面积在变化，形态和价格也在变化。他举例，以前经常能看到小区沿街三层的商铺，新设计的小区都从三层变成了两层，两层变成了一层。而价格方面，七、八年前，贵阳市区以小区住宅均价5000元为例，商铺3层均价基本2万以上，一些市中心棚户改造大型社区的临街底商价格一度飙升在10万+一平，也一铺难求；近两年，同样是大型社区住宅均价8000元的话，底层商铺维持均价2万左右。
传统来讲，按照业主的需求，社区商业分为强度需求、中度需求以及弱度需求商业设施。需求50%以上的商业设施即强度需求，包括银行、综合商业超市等；需求在10—50%之间的商业设施即中度需求，包括药房、诊所、餐厅、老年活动中心、娱乐场所、健身房、洗衣店等；需求在10%以下的商业设施即弱度需求，包括宠物店、花店、茶馆等。
然而，这样的需求划分并不适用于贵阳所有社区。
在一份商业配套设施总体需求的调查数据中，可以看到，普通住宅、公寓、别墅的业主对于药房的需求分别为38.3%、43.5%和0；而普通住宅、公寓、别墅的业主对于健身中心的需求分别为20.1%、34.8%和100%。
张津分析，原来银行是社区的强度需求商业设施，现在手机转账支付相对方便，现金交易越来越少，即使需要提取现金，一台ATM机就可以办到。从前强度需求和中度需求的线下商业设施往往被弱化，倒是从前的弱度需求，以提供服务和体验为主的商业设施更被需要，比如宠物店、花店、青少年艺术培训、茶馆、健身中心、烘焙体验店以及老年活动中心等。因此，商业用地面积在社区中减少，而社区中，商业设施设计方面更倾向无法被互联网取代的体验和服务的消费场所。
商铺投资者车依依：社区商铺投资少了，后悔莫及

车依依拥有20多年的商铺投资经历，她的理念一直是，选择闹市区的临街商铺，人流量大，商机多，这样的商铺好出租。她说，这是“自立”的选择。“我不依靠社区里的人流量，不管社区发展与管理好与不好，都与我的商铺无关，我不用担心社区住户的质量与人流量”。
现在的她后悔了，鞭长莫及。“互联网时代，大到房产、家具、家电，小到柴米油盐，你都可以网购。你大可以不用逛街，但你一定要回家！”车依依认为，社区商铺如果位置选择好了，有着长期且稳定的回报。
在选择社区商铺方面，她也支了两招。
一是，同一社区商铺的选择上“曲径通幽”。在小区进出口，车来车往的地带，行话叫做“气口”，开发商会强力推荐，投资者也倾向这样的选择，人流量大，商机不会错。
但车依依不这么认为，“气口，车流量是大，一进一出，人不会下车，每天进出小区的必经之路，但不会产生消费行为。”车依依倒是觉得小区幼儿园和学校附近，有些商铺看似“偏僻”，却是社区里的家长接送孩子步行往返的必经之路。
二是，在选择社区方面，车依依也有自己的投资经。“一般地段较好、定位较高且房价比较高的社区，一到周末或者晴天，你去车库看看，空了三分之二，都出去玩了，那么购买力也就带出去了。”她又讲道：“位置暂时比较偏远的经济适用房小区，比如中天甜蜜小镇，汽车相对少一些，小区里反而摩托车多了，傍晚下班或者周末，出行的人少了，圈在社区消费的人就多了。”
在这方面，车依依也吃过亏。中天渔安新城宵夜一条街，当初她就漏选了这里的商铺，看来看去，感觉外来务工人员居住较多，社区环境相对复杂，消费能力或许不行。现在回想，很多租房客出出进进，会给社区带来灵活的商业业态，果蔬店、午晚餐外卖店以及宵夜生意都活泛很多，有商铺不愁租。
租房客牛奶妈妈：五年内租金涨了三倍
牛奶妈妈是水东路附近某社区的牛奶店老板，之所以被邻居们亲切地称为“牛奶妈妈”，是因为她在小区开牛奶店也是就近陪读。女儿在小区的学校里，从小学三年级读到了初中二年级。五年来，她的月租金从2200元涨到了6000多元。每盒牛奶的利润就是几角钱，无奈之下，她将牛奶店隔开，与人合租。
她的邻居是一个快递网点，快递王老板很庆幸自己当初和房东签了五年的合同，其中一条：每年，月租金上涨50元。五年下来，月租金从3000变成了3200元，快递王老板觉得“还是遭得住”。
这样与房东的约定“策略”也并不适用于每一个小区，水东路附近某大型社区的洗衣店店主王秀华去年租用的门面月租金8000元，今年降到了6000元。而水东路沿岸另外一个开发了十年的社区，同一商铺五年间月租金从4000元涨到了8000元，今年又回落到3500元。
小区里临街14个商铺，7家开餐厅，2家是按摩养生医院，1家药店，1家水果店。这是相对稳定的几家，其余的门面起起落落总在换着老板和经营内容。如今走近房产中介，咨询商铺转让和承租，被问得最多的是一个问题“打算做什么？”
王凯军是一名从业5年的房产中介人。对于所属社区的商铺，他如数家珍。他把小区商铺分为三个区域，临街底商适合开餐厅、果蔬生鲜店、医院、药房以及宠物店等；社区内接近学校、幼儿园的商铺，适合开小吃店、牛奶店、糕点店以及各类特色辅导班、艺术培训班。临街拐角以及其他区域基本集中了老年活动中心、电子产品店以及各个地产中介。其中，电子产品店改旗易帜的速度最快，频率最高。
因此，社区商铺租来做什么，在中介和租客眼里最为重要，也值得好好琢磨。
文图：孙一个
来源：贵州都市报
编辑：申凌
编审：罗玮 江北
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